2019年7月19日 金曜日

M&Aの事例から読み解く潮流《ビルメンテナンス企業》

Written by 太田 諭哉(おおた つぐや)

近年、あらゆる企業で経営基盤の強化、新規事業への参入など、経営戦略の一つとしてM&Aが行われるようになりました。ビルメンテナンス業界では、大手企業のM&Aによる積極的な海外進出によって、市場内の動きが慌ただしくなっています。

 

業界内でM&Aが頻繁に行われていることに、どんなバックグラウンドがあるのでしょうか。そしてM&A後の効果は数字として明確に表れているのか。

 

実際に行われた、ビルメンテナンス企業のここ数年のM&A事例を詳細に見ながら、業界動向を探っていきましょう。

 

ビルメンテナンス企業におけるM&Aの動き

近年、ビルメンテナンス企業が事業の売買に積極的な姿勢で取り組んでいます。そこにはビルメンテナンス業界が抱えている、慢性的な人材不足や会社経営者の後継者不足、縮小する市場を複数の大手企業が寡占化している現状があります。

 

なぜこのような動きが見られるのか?ビルメンテナンス業界の現状と課題を洗い出して、M&Aが行われる理由を探していきたいと思います。

 

ビルメンテナンス業界の動向、課題

ビルメンテナンス業は、オフィスビルや商業施設のエレベーター機器、空調設備の施設設備の整備・点検を行います。さらに、都市部で見られる高層オフィスビルや大型商業施設などの、警備業や清掃業などといったビルに関するすべての業務を請け負います。

 

近年、ビルメンテナンス業界の動きを見てみると、大手企業の市場の寡占化によって、年々市場が縮小しています。中小のビルメンテナンス企業にとっては、市場内で顧客を獲得することが容易ではなくなってきました。ビルメンテナンス業は、ビルのオーナーから業務委託の依頼を受けて初めて自社のサービス提供を行うことができます。

 

ところが、大手企業の多くの実績から獲得した顧客からの信頼性、豊富な資金を有していることでコストをかけた広告により、多くの顧客が大手企業に流れていってしまいます。中小企業にとって、経営環境は良いとはいえません。

 

今度は、業界内の労働面を見てみましょう。国立社会保障・人口問題研究所が、2053年には日本国内全体の人口が、1億人を切ると発表しています。帝国データバンクの調査では、「メンテナンス業・警備業・検査業」の企業が人材不足と感じている数値が最も高いことが、調査結果として発表されました。

 

これは、若い世代の時代の変化と、職業選びの多様化によるものです。日本経済の発展により、あらゆるモノがデジタル化され、至極当然のように新卒の人間がIT業界で働きたいという意欲が湧きあがり、労働においてビルメンテナンス業に身を置く選択肢がないことが挙げられます。今後も、慢性的な人材不足により、特に中小のビルメンテナンス企業の経営者は頭を抱えることになるでしょう。

 

最近のビルメンテナンス企業のM&A事例

ここまで、ビルメンテナンス業界の動向と課題をお伝えしてきましたが、国内市場の慌ただしい様子がうかがえました。

 

それでは実際に、ここ数年のビルメンテナンス企業のM&A事例を見ていきましょう。国内のビルメンテナンス企業が、M&Aに何を求めているのか明確になってくることでしょう。

 

業界最大手の「イオンディライト」が、2015年に同業種の「白青舎」を買収

・M&A概要

総合ファシリティマネジメントサービス事業の「イオンディライト株式会社」が、同じく総合ビルメンテナンス企業の「株式会社白青舎」を、公開買付けにより普通株式を取得しました。

 

・買収側企業「イオンディライト株式会社」(大阪府大阪市)

イオンディライトは、創業当初から変わらないファシリティマネジメントにおける「オペレーション領域」のサービス提供で、お客様に対し、施設とその周辺環境の「安心・安全・快適」をお約束してきました。

 

加えて、オフィスレイアウトの設計やワークプレイスコンセプトの策定、エネルギーマネジメント、災害時のBCP対策やセキュリティ対策などのファシリティマネジメントの「マネジメント領域」まで範囲を広げ、お客様の更なる成長に貢献するため、戦略的パートナーとして最適なサービス提供を心がけています。

 

・売却側企業「株式会社白青舎」(東京都中央区)

白青舎は1954年の創業以来、ビルメンテナンス業界の草分けとして、さらには業界初の株式公開企業として、社会的信用を積み重ねてきました。3つの主要業務である「設備管理業務」「清掃管理業務」「警備業務」で、約60年もの間培ってきた経験と実績に裏打ちされた豊富なノウハウから、トータルソリューションを実現する総合ビルメンテナンス企業です。

 

・M&Aの目的

2013年4月に、イオンディライトがイオンマーケットの全株式を取得したことをきっかけに、同年7月、イオンディライトはそれまでイオンマーケット株式会社が運営する店舗における警備・清掃業務を手掛けていた白青舎との間で、イオンマーケットの運営する店舗における協業の可能性について検討を開始しました。

 

イオンディライトは、翌年の2014年1月にイオンマーケット株式会社が運営する店舗における警備・清掃業務に関して双方で業務委託契約を締結し、当該業務を中心として良好な関係を作り上げてきました。単に業務提携するだけではもったいないと感じたイオンディライトは、白青舎とより強固な資本関係のもと協力して事業を進めていくことで、両社の事業価値の向上とシナジー効果が得られることを確信してM&Aでの買収を決めました。

 

・M&A後の効果

イオンディライトは、全国各地に顧客を抱えていましたが、白青舎の営業基盤を上手く活用し、東京・中部・大阪方面の顧客販路の開拓・強化に成功しています。また、両社が独自に保有している技術やノウハウを強化するためのコストをかける必要がなく、時間や費用を最小限に抑えることができました。

 

双方の企業は、経営基盤の強化と新たな顧客獲得ルートの獲得で、市場内のネットワーク網をさらに広げることに成功しました。M&Aでの白青舎買収により、間接事業を含め「総合ファシリティマネジメントサービス」への転身で、4期連続の売上高増、10期連続で利益を上げ、結果を出しています。

 

大手ビルメンテナンス会社の「日本管財株式会社」が、2013年にオーストラリアでマンション管理事業を行っている「PICA社」を買収

 

・M&A概要

独立系の内大手ビルメンテナンス会社である「日本管財」が、2013年にオーストラリアのストラタマネジメント業界(日本ではマンション管理業にあたる)で多くの実績を残している「PICA社」を買収しました。

 

・買収側企業「日本管財株式会社」(東京都中央区)

1965年の創業以来、その時の社会情勢の変化に応じたお客様の多様化するニーズに応えるため、対象用途・業務内容・レベルなどを常に進化させ続けています。日本管財は、建物をいつまでも健康な状態で、安心して使えるようにビルメンテナンス業を総括し、担っています。

 

お客様のご要望に的確に応えられるよう、業務特性・用途特性毎に高い専門性を有しているグループ会社のサービスで、最適なソリューションの提供を行います。

 

・売却側企業「Prudential Investment Company of Australia」(オーストラリア・シドニー)

業界トップの地位を築いているPICA社は、オーストラリア国内のマンション等の管理組合に対して、工事手配や年次総会の運営、会計業務、維持管理費の徴収などのサービス提供を行っています。

 

PICA社は、オーストラリア全体のマーケットシェアのおよそ8%を占めており、管理戸数は約201,000戸、管理物件数は約11,100物件にも上ります。主要拠点は、シドニーを中心に、メルボルン、ブリスベン、ケアンズ、ニューキャッスル、サウスポート、ホーソーンなど、広大な国土のオーストラリアでマンション管理業界No.1の実績を誇っています。

 

・M&Aの目的

オーストラリアのマンション管理業界で、絶大な存在感を放つPICA社を買収することにより、海外に拠点を置くことで会社の価値や知名度が上がるとの目的でM&Aによる企業買収を行いました。日本でトップクラスのビルメンテナンス技術とノウハウを有する日本管財が、これまでの豊富な経験をPICA社に共有することにより、オーストラリアの業界市場拡大と日本管財のシェアの拡大につながることを期待してのM&Aです。

 

・M&A後の効果

オーストラリアのマンション管理業界で、トップクラスの実績を残しているPICA社を買収することにより、日本管財の存在感を国内だけでなくオーストラリアの市場でも大きく知名度を広げることに成功しました。

 

成長戦略を他社の買収に注力していたPICA社に対して、スタッフの定着とテナント解約防止術を知識として蓄えておくことがマンション管理の要であると伝え、若手を中心とした短期研修で人材交流を行い、お互いの技術やノウハウの共有と企業文化の醸成で、グローバル企業としての価値を高めました。

 

日本管財は、日本、オーストラリア、さらには2017年に米国のカリフォルニア州の住宅管理企業を買収し、大陸をまたにかける世界水準のビルメンテナンス会社へと成長しました。

 

ビルメンテナンス企業のM&Aを実施するうえでのポイント

ここ数年の中で行なわれたM&A事例から、ビルメンテナンス企業が目指す経営方針の将来像が、少しずつ見えてきたのではないでしょうか?

 

ここからは、M&Aを行う際に留意しておくべき点をいくつかお伝えしていきます。

 

実績があるか

ビルメンテナンス企業のM&Aでは、買い手の企業が売り手企業の契約実績数を必ずチェックする必要があります。契約実績が多いことには必ず理由があり、実績があるということは、その企業に確かな技術があるからです。また、数多くの現場で経験を踏むことで、社員のスキル向上にもつながります。

 

社員の労働力が直接会社経営に反映される「労働集約型産業」であるビルメンテナンス業界の企業にとって、社員の惜しみなくハイクオリティな労働力は、契約実績に直結します。

 

大型商業施設や都市部のオフィスビルなどの大規模な業務から、月に一回程度のビルの設備点検まで、あらゆるニーズに応えている企業には自ずと安定した顧客が付きますが、大きな広告塔を掲げていない中小のビルメンテナンス企業でも、拠点としているコミュニティで口コミから企業の知名度を上げていることがあります。

 

大規模なビル施設との契約実績があれば信頼性が評価され、今後の新規顧客獲得率を高めることができます。買い手企業は、売り手企業の契約実績を見ることで、売り手企業に価値があるかどうか見極める判断材料にしているのです。

 

シナジー効果が期待できるか

M&Aにおいて最重要点ともいえるのが「シナジー効果」です。そもそもM&Aを行う理由は、総じて人材不足からの脱却や資金調達、経営者の後釜探しなどが主な事業売買の目的です。そこにプラスアルファで付加価値として生まれるのが、シナジー効果(相乗効果)です。

 

ビルメンテナンス企業がM&Aを行う場合、売り手企業が抱えている契約物件数やサービス自体の品質、アウトソーシングによるファシリティマネジメントサービスの可能性を見出します。買い手企業は、これらを評価し数値化して「企業価値」を定めます。企業価値は、将来を見据えた経営を考えたときに、売り手企業が買収する価値があるかどうか判断する指標になります。

 

M&Aで企業の買収を行った後は、プロセス通りに人材の獲得や資金の調達を進めていきます。M&Aにより、ある程度の効果を期待していたのと同時に、1+1=2以上の効果を双方の企業にもたらすシナジー効果、これこそがM&Aの最大のメリットといえるでしょう。

 

このシナジー効果を初めから狙って買収することで、ブランド効果による知名度のアップや、技術・ノウハウの共有で、事業基盤の強化につなげることが期待できます。

 

積極的な人材育成に取り組んでいるか

一般的に、ビルメンテナンス企業では、入社時に研修を受けてから現場に入ります。顧客と会話する機会が多い現場では、一定の技術力だけではなく、あらゆるシチュエーションに対応できる柔軟性が求められます。

 

入社当時は、決められた研修内容により安定した業務を行なえていたとしても、その後も継続した社員教育を行わなければ、業務姿勢が怠慢になってしまい、会社が求めている高品質のサービス提供ができなくなることがあります。

 

このような状況を防ぐため、業界内トップクラスの企業では年に複数回、定期的な社員教育を行っています。定期的な研修を受けることで、社員の技術力・対応力を常に最高の状態に維持していくことが可能です。

 

また、幅広い事業を展開しているビルメンテナンス業において、資格取得支援を積極的に行っている企業は、買い手企業にとって大きな付加価値になります。ビル管理士を始め、第二種電気工事士、消防設備士乙種4類といった資格をもった人材が売却側の企業に居る場合、買い手側からみると大きな事業価値となります。

 

M&A後、優れた社員を即戦力として獲得することができ、買い手企業は社員を教育する手間や時間を省くことができます。

 

まとめ

ビルメンテナンス業界のM&A事例で分かるように、大手企業による同業種企業の買収で、海外展開や間接事業をコア化する「総合ファシリティマネジメントサービス」への転身など、国内・海外市場でシェアの拡大を図る動きが目立ち始めました。

 

ビルメンテナンス業界の時勢の動きに乗り遅れまいと、中小のビルメンテナンス企業は市場で生き残るために大手企業の傘下に入り、M&Aを活用した事業売買に取り組み始めているのです。

M&Aの事例から読み解く潮流《ビルメンテナンス企業》
本稿ではビルメンテナンス会社のM&Aの動きについての解説と、実際にあったM&Aの例を俯瞰し、M&Aをする上でのポイントについて整理していきます。ビルメンテナンス会社が抱える課題は様々ですが共通点があることも事実です。それらの課題を解決するべく、M&Aという手段を選ぶ企業が増加しています。
Writer
太田 諭哉(おおた つぐや)
1975年、埼玉県生まれ。1998年に早稲田大学理工学部を卒業し、安田信託銀行株式会社(現・みずほ信託銀行株式会社)に入行。2001年に公認会計士2次試験に合格し、監査法人トーマツに入社。おもに株式公開支援、証券取引法監査、商法監査の経験を経て、2003年に有限会社スパイラル・エデュケーション(現・株式会社スパイラル・アンド・カンパニー)を設立し代表取締役社長に就任。
「未来を創造し続ける会計事務所」のリーダーとしてベンチャー企業・成長企業の支援を積極的に行っている。
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